買収禁止措置の発効に伴い、ウォール街では賃貸住宅の販売が増加している

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最近可決された機関投資家による一戸建て賃貸住宅の購入を禁止する住宅法により、同じ投資家が「売り出し中」の看板を掲げることが増えている。

不動産データプロバイダーであるパー​​クル・ラボがプロパティ・プレイに独占的に提供した分析によると、今月売りに出されている機関投資家が所有する住宅の数は、2月初めの2倍以上となっている。

物件数は、パークルが完全な調査を発表した 2 月 1 日の 4,166 戸から 9,447 戸に増加し、希望価格総額は 31 億ドルに相当します。

Parcl Labs の共同創設者、ジェイソン・ルイス氏は「コンバージョン率は注目すべきだ」と語った。 「販売サイクルがどれだけ長いかを考えると、これらの数字が実際の取引に反映されるまでに数カ月かかるだろうが、機関の行動を最も早く読み取ることができる。」

この法律では機関投資家を350戸以上の住宅を所有する投資家と定義している。これは、伝統的にこの基準を 1,000 戸に設定してきた業界にとっては驚きでした。現在所有している住宅を売却することを強制するものではないが、建てて賃貸するなどの特定の例外に該当しない限り、これ以上住宅を購入することは禁じられている。

国会議員らの告発は、これらの投資家のほとんどが全財産で住宅を購入できたが、価格をつり上げ、一般の持ち家購入者を疎外しているというものだった。禁止を求める声は超党派であった。

大規模投資家が初めて市場に参入したのは2008年の金融危機で、当時は差し押さえが蔓延し、アトランタ、ラスベガス、フェニックスなど最も打撃を受けた市場で一括オークションが行われた。プライベート・エクイティ会社は短期間で数千軒の住宅を取得し、賃貸住宅に転換し、新しいクラスの一戸建て賃貸資産を生み出しました。

パークルによると、350戸以上の住宅を所有し、したがって新法の対象となる投資家集団は現在約58万9000戸の住宅を所有しており、これは米国の戸建賃貸住宅1400万戸のうち3.9％に相当する。これらは年初から現在までの純売上高の約 40% に相当します。

最大の所有者 — プログレス・レジデンシャル、 招待の家、 AMHTricon、FirstKey、Amherst、VineBrook はいずれも年初からの売り越しであり、1 月 1 日以降、購入された住宅よりも販売された住宅が 3,180 戸多くなりました。それを考慮すると、私はまだ約 40 万戸の住宅を所有しているので、1 つの例外を除いて、これは正確には清算売却ではありません。 VineBrook は現在、ポートフォリオの 10% 近く、約 1,900 戸の住宅を市場に出しており、希望価格は総額 2 億 8,500 万ドルです。

インビテーション・ホームズとAMHの2つの上場一戸建て賃貸REITは、それぞれ549戸と536戸の住宅を販売している。最大の地主であるプログレス・レジデンシャルは、主要プレーヤーの数が最も少なく、売りに出ているのはわずか 143 戸だ。

プレティウムの共同会長スティーブン・シャー氏は先週、CNBCの「スコーク・オン・ザ・ストリート」でのインタビューで、「現在、住宅を借りたいと考えているアメリカ国民の一部にとって、プライベート・エクイティが非常に重要な役割を果たしているということが、圧倒的にホワイトハウスと議員の両方によって広く認識されている」と語った。 Pretium は Progress Residential の親会社です。

現在、新しい法律によって可能となり、立法過程で業界が懸命に闘った分野に進展が集中している。

「新築住宅の主な構成要素である建築から賃貸まで、私たちは購入することができます。住宅ストックを改善するための賃貸から改修、または人々に賃貸人から所有者に移る機会を与える住宅所有促進の一環としての購入など、他のさまざまな例外の下で購入することもできます」とシャー氏は述べた。

一戸建て賃貸住宅の需要の増加に伴い、建築賃貸ゲームは近年大きな勢いを増しています。

AMH は 2017 年の初めに自社住宅の建設を開始しました。同社によると、これまでに 180 のコミュニティで 14,000 戸以上の賃貸住宅を開発しました。インビテーション・ホームズは今年初めにアトランタに本拠を置く住宅建設会社レジビルトを買収した。

「差し押さえ義務の撤廃により、資金調達のケースは大きく変化した。貸し手は融資を引き受けることができる」 [build-to-rent] またそうなり始めている」とジョン・バーンズ・リサーチ・アンド・コンサルティングの賃貸調査担当バイスプレジデント、クリス・ネベンザール氏はレポートで述べた。

販売投資家は不動産の割引を提供します。 Parcl Labsによると、全国的には現在販売されている全物件のうち38.7％が値下げされているのに対し、施設向けの一戸建て賃貸物件では54％となっている。 ５月初め以降、引き下げ幅は希望額の約３．１％から４％に拡大した。一方、350 戸以上の住宅カテゴリーに属する投資家リストの 54% では値下げが行われています。

「米国の住宅価格の状況を考慮すると、その一部は戦略の変更によるものであると言える。パフォーマンスの低い資産を切り捨てて米国の住宅価格上位から多額の価値を集め、その資本を例えば建設から賃貸までの成長分野に振り向ける」とルイス氏は声明で述べ、今後６─８週間で分かるだろうと付け加えた。